Brevi annotazioni sullo stato dell’arte (delle dinamiche) del mercato immobiliare (Vacant homes and overregulated markets: The Italian real estate market between Housing Crisis and Planning Failure)

Abstract

Il mercato immobiliare italiano, pur in assenza di una regolazione formale di carattere pubblicistico, presenta tutti gli indici sostanziali di un mercato di interesse pubblico: rilevanza costituzionale ai sensi dell’art. 47, comma 2, Cost., esternalità sistemiche sulla stabilità finanziaria e asimmetrie informative strutturali. Gli studi di settore consentono di operare una distinzione tra crisi del mercato immobiliare - che non si registra, atteso che prezzi e transazioni risultano in crescita - e crisi abitativa, intesa come inaccessibilità strutturale al bene-casa per fasce crescenti di popolazione. In questo quadro, la stratificazione della regolazione delle locazioni brevi a fini turistici e l’esercizio dell’autonomia regionale in materia di turismo configurano una forma di ultraregulation che accresce gli oneri sui privati senza incidere sulle cause strutturali del disuso abitativo, identificate nella sfiducia dei proprietari nei confronti dell’efficacia dell’esecuzione per rilascio in caso di morosità. Il contributo esamina quindi il modello spagnolo del recargo IBI introdotto dalla Ley 12/2023 quale paradigma di regolazione a monte del comportamento del proprietario, funzionale a ricondurre lo stock inutilizzato alla sua destinazione abitativa, e ne valuta la compatibilità con i principi del sistema tributario italiano.

Despite the absence of formal public regulation, the Italian real estate market exhibits all the substantive indicators of a market of public interest: constitutional relevance under Article 47(2) of the Italian Constitution, systemic externalities affecting financial stability, and deep structural information asymmetries. Available evidence requires a distinction between a real estate market crisis - which is not occurring, given that prices and transactions are rising - and a housing crisis, understood as the structural inaccessibility of housing for an increasing share of the population. Against this background, the accumulation of regulations on short-term tourist rentals and the exercise of regional legislative autonomy in the field of tourism constitute a form of ultraregulation that increases burdens on private owners without addressing the structural causes of housing vacancy, which are rooted in landlords’ distrust of the effectiveness of possession recovery procedures in cases of tenant default. The article then analyses the Spanish IBI surcharge model introduced by Ley 12/2023 as a paradigm of upstream regulation designed to modify owners’ incentive structures and redirect vacant housing stock toward its residential function, assessing its compatibility with the principles of the Italian tax system